Operações no Mapaprop — Guia Completo

PARTE 1 — Manual do Usuário

1. O que são as Operações?

Uma operação é o registro de uma transação comercial sobre uma propriedade: uma reserva, uma venda, um aluguel, uma permuta ou uma perda. É o "o que aconteceu, quando, com quem e a que preço" de cada movimentação do imóvel.

Exemplo concreto

A sua corretora María fecha uma reserva de um apartamento por USD 130.000 com sinal de USD 5.000. Uma semana depois, o comprador assina o contrato e a venda é fechada por USD 128.000 (negociou USD 2.000 a menos). O Mapaprop guarda uma única operação que passou por dois estados: primeiro Reservada, depois Vendida. Essa operação fica registrada com: preço de publicação (USD 139.000), oferta do comprador (USD 130.000), sinal (USD 5.000), preço de fechamento (USD 128.000), comprador, proprietário, corretor responsável, filial, datas. Tudo isso alimenta os seus relatórios de gestão e o seu histórico comercial.

2. Para que serve?

O modo Básico apenas muda o estado da propriedade: reservada, vendida, alugada. As Operações expandem esse gesto: a mesma ação passa a deixar o registro completo da transação —com quem, a que preço, com que comissão e em que data—. Com isso você pode:

3. Como uma operação é composta

Cada operação tem 4 partes de informação:

3.1 Estado

Indica em que momento do ciclo está a operação. Só pode ser um destes:

⚠️ Uma operação fechada (Vendida / Alugada / etc.) NÃO pode ser revertida. Se depois a operação cai, é preciso criar uma operação nova com estado Perdida. A fechada permanece como histórico.

3.2 Tipo

Indica de que tipo de transação se trata. É derivado automaticamente do tipo de operação que a propriedade cadastrada tenha (Venda, Aluguel, Temporada, Permuta).

3.3 Dados econômicos

3.4 Participantes

• Vendedor / Proprietário: quem era dono do imóvel (da sua lista de contatos).
• Comprador / Inquilino: quem fez a operação (da sua lista de contatos).
• Corretor responsável: o usuário do Mapaprop que abriu a operação.
• Filial: a filial à qual pertence a operação (é herdada da propriedade).

4. Dois modos para registrar uma operação: Básico e Business

Quando você fecha uma operação a partir da ficha de uma propriedade, abre-se a janela "Fechamento de Operação". Ali você pode escolher entre 2 formas de registrá-la:

4.1 Modo Básico

• O que faz? Apenas muda o estado da propriedade (Reservada / Vendida / Alugada / Suspensa) e opcionalmente registra um preço de fechamento.
• O que NÃO faz? Não guarda contatos, nem comissão, nem histórico detalhado. Não gera operação rastreável nos relatórios.
• Quem usa? Imobiliárias pequenas que só precisam marcar o estado das suas propriedades sem se preocupar com relatórios de gestão.
• Plano necessário: qualquer um (Free, Plus, Pro+, Business).

4.2 Modo Business (recomendado)

• O que faz? Cria uma operação completa com todos os dados: contatos, oferta, sinal, fechamento, comissão, comentários. Depois aparece em todos os relatórios.
• Plano necessário: Business ou Business Manager (planos 56 e 57).

4.3 Tabela comparativa

💡 Recomendação: se você tem o plano Business, use sempre o modo Business. É a única forma de aproveitar os relatórios de gestão.

4.4 Decisão por plano

5. Como registrar uma operação passo a passo

5.1 Criar uma reserva

1. Entre na ficha da propriedade → botão "Fechamento de Operação".
2. A janela abre. Escolha "Reservada" entre as opções de estado.
3. Se você tem Business, vai para o wizard por etapas:

• Estado: você já escolheu Reservada.
• Tipo de operação (aparece só ao reservar sobre as suas próprias propriedades): você escolhe como a operação é composta — Uma única ponta (você representa uma parte), Dupla ponta (você leva vendedor E comprador) ou Co-brokering (o comprador foi trazido por outro broker do seu escritório ou da sua rede no Mapaprop). Em Dupla ponta e Co-brokering o sistema cria 2 operações vinculadas (veja §7.12). Há ainda uma opção "Operação externa" que leva você a Operações para registrar uma operação sobre uma propriedade que não está no Mapaprop (veja §7.10).
• Valores: informe a oferta do comprador. Se houve sinal, marque a caixa de seleção e informe o valor.
• Participantes: vincule vendedor e comprador a partir dos seus contatos. Você pode escolher um já vinculado à propriedade, buscá-lo ou criá-lo na hora. Qualquer contato que você vincule aqui também fica vinculado à propriedade — você vai vê-lo depois na ficha, na aba Contatos (o vendedor como Dono, o comprador como Interessado).
• Comentários: opcional, para deixar contexto interno.

4. Clique em Salvar Operação.

A propriedade fica marcada como Reservada e aparece um chip vermelho "Operação em processo" na sua ficha.

5.2 Fechar a operação (Vendida / Alugada / etc.)

Há 2 formas de chegar ao fechamento:

Opção A — A partir da ficha da propriedade:

1. Clique em "Gerenciar Operação" (botão vermelho). Leva você ao detalhe da operação reservada.
2. Ali você escolhe o estado de destino: Fechar como Vendida / Fechar como Alugada / etc.
3. A janela pede o Preço de fechamento e a Comissão — ambos os campos são obrigatórios ao fechar (as outras seções ficam recolhidas porque você já tinha os dados carregados).
4. Clique em Atualizar Operação.

Opção B — Direto a partir da ficha da propriedade:

1. Clique em "Fechamento de Operação".
2. Você escolhe o estado terminal diretamente (ex.: Vendida).
3. A janela abre com os dados da reserva pré-carregados. Você preenche fechamento e comissão.
4. Salvar.

Depois do fechamento:

• A operação fica com estado terminal e data de fechamento.
• A propriedade fica marcada como Vendida (ou Alugada se foi rent / temp / exchange).
• É registrado no histórico de preços da propriedade.
• Aparece no relatório de "Minhas Operações" do corretor que fechou.

5.3 Cancelar uma reserva (Perdida)

Quando uma reserva não se concretiza:

1. A partir da ficha da propriedade → "Gerenciar Operação" → estado Perdida.
2. Ou a partir do detalhe da operação → botão vermelho "Cancelar reserva".
3. Salvar.

A operação passa a Perdida (não pode ser revertida), a propriedade volta a Disponível automaticamente, e fica registrada como perda nos relatórios (contribui para a "taxa de perda" do corretor).

5.4 Editar enquanto a operação está em andamento

Enquanto a operação estiver Reservada você pode corrigir os seus dados sem mudar o estado. Há dois caminhos:

• A partir do detalhe da operação (/deals/[id]) → botão "Editar": abre uma janela para ajustar oferta e moeda, sinal, contatos (vendedor / comprador) e comentários. A comissão não se altera aqui — é preenchida apenas ao fechar. Este botão é para administradores da conta.
• A partir da ficha da propriedade → "Gerenciar Operação": a janela abre com seções recolhíveis (Estado / Valores / Participantes / Comentários) para editar o que você precisar.

5.5 Voltar uma propriedade para "Disponível"

Se uma propriedade está reservada e o cliente mudou de ideia sem formalizar a perda, você NÃO pode mandá-la direto para Disponível enquanto ela tiver uma operação em andamento. O Mapaprop bloqueia você com uma mensagem:

"Há uma operação reservada em andamento. Para mudar o estado da propriedade você precisa resolvê-la em Gerenciar Operação ou marcá-la como Perdida."

Dois caminhos:

• Clique em "Marcar como perdida" a partir da mensagem de bloqueio → cancela a reserva e libera a propriedade em um único clique.
• Clique em "Gerenciar Operação" → resolver manualmente (fechamento concretizado ou perda).

Isso evita que fiquem operações órfãs (reservadas no sistema, mas a propriedade já foi colocada à venda de novo).

5.6 Mudar o estado de uma propriedade já vendida/alugada

Se a propriedade está vendida (operação fechada) e você quer voltar a colocá-la à venda, você pode:

1. Marcá-la como Disponível a partir da ficha (isso NÃO afeta a operação fechada — ela continua ali como histórico).
2. Criar uma nova operação quando chegar outra reserva. O histórico ficará com: deal antigo (vendido) + deal novo (reservado/fechado/perdido).

6. As telas de operações e seus três âmbitos

No menu lateral, Operações abre o módulo completo:

Os três âmbitos

As telas do módulo —a listagem, as estatísticas, a diferença e as captações— respondem à mesma pergunta sobre três universos diferentes. O âmbito se escolhe com os seletores no alto à direita:

6.1 Operações (/deals)

É a tela de trabalho de todos os perfis. Um administrador vê as operações de toda a conta; um corretor entra na mesma tela e vê as suas. O corretor chega por Minhas Operações e cai nesta mesma tela, já limitada ao que é dele.

• Filtros de data, em uma única linha: quatro atalhos (últimos 14 dias, 30 dias, 90 dias, este ano) mais De / Até. São aplicados na hora, sem botão "Filtrar".
• Botão "Mais filtros": abre o restante em uma janela — tipo de operação, estado, ponta (vendedora/compradora — veja §7.9), origem (própria/externa/excluída — veja §7.11) e, para administradores, também filial e corretor. O número ao lado do botão informa quantos estão aplicados, para que você saiba que a listagem está restrita mesmo com a janela fechada.
• O filtro de Corretor aparece quando você escolhe uma filial, e lista apenas os corretores daquela filial.
• Mini-cards no topo com 12 KPIs ao vivo (veja §6.5) que respeitam os filtros aplicados.
• Tabela com colunas: Id (número da operação, ex. #1234, com link direto para o detalhe), Propriedade, Corretor / Filial (o corretor responsável e a sua filial), Contato, Tipo, Ponta (badge verde Vendedora / roxo Compradora / cinza Ambas), Origem (badge cinza 🏠 Própria / roxo 🔗 Externa / vermelho 🗑️ Excluída), Estado, Oferta, Fechamento, Comissão, Data. Uma linha pode exibir também um ícone de alerta quando a operação faz parte de um par vinculado com uma anomalia (veja §7.12).
• Ordene por coluna: Id, Oferta, Fechamento, Comissão e Data são ordenados clicando no cabeçalho (um segundo clique inverte, um terceiro volta à ordem original). Os valores são agrupados por moeda e ordenados por valor dentro de cada uma: nada é convertido, porque uma comissão de ARS 89.000 e uma de USD 600.000 não se comparam pelo número isolado.
• Três cards de diferença abaixo dos KPIs, e eles são clicáveis: levam ao relatório completo (§6.4) com o mesmo âmbito e o mesmo período.
• Chips de filtros ativos com X para remover individualmente.
• Botão "+ Adicionar operação": cria operação manual sem propriedade associada (veja §7.10). Todos os perfis o veem.
• Botão "Ver excluídas" (com contador): somente o administrador da conta.
• Exportar para CSV para análise externa (respeita os filtros).
• Paginação de 20 linhas quando há mais de 20.
• Mobile: cards em vez de tabela (sem paginação: todas são listadas).
• Quem vê: todos os perfis. O que muda é o alcance, não a tela — veja o aviso abaixo.

6.2 Estatísticas de Operações (/stats/deals)

O relatório analítico do módulo: a mesma informação da listagem, mas agregada e em gráficos para ler tendências em vez de operações soltas.

• Evolução diária: quantas operações foram abertas, fechadas e caíram em cada dia.
• Fechamentos por mês: quantas fecharam em cada mês. Agrupa pelo mês do fechamento, enquanto o período acima filtra pela data de abertura — por isso pode aparecer um mês posterior ao intervalo escolhido.
• Mix por tipo de operação e detalhe por tipo, com volume e comissão por moeda. Nada é convertido para uma única moeda: somar reais com dólares daria um número sem significado.
• Ranking de corretores: ordenado por fechamentos, com volume, comissão e taxa de fechamento. Não é mostrado ao corretor, porque um ranking de uma linha com você mesmo não informa nada.
• Fechamentos do período: os mais recentes, com clique para ver o detalhe da operação em um modal, sem perder os filtros.
• Os mesmos KPIs que você vê em "Operações", calculados pelo mesmo lugar: não existem dois números para a mesma coisa.
• Abre nos últimos 90 dias, igual à listagem, à diferença e às captações.
• Os mesmos três âmbitos do resto do módulo (veja acima): sua conta, ou o agregado de uma rede com descida a um escritório.
• Seletor de filial para admins. Um corretor não o vê: o sistema limita o relatório ao que é dele, do lado do servidor.
• Quem vê: exige plano Business ou superior. Os corretores veem limitado às suas próprias operações.

6.3 Captações (/deals/captations)

Relatório de propriedades aprovadas pela moderação e pendentes no período.

• Captações aprovadas: quantas propriedades novas passaram pelo controle de moderação.
• Pendentes: quantas estão aguardando aprovação.
• Efetividade: % de captações que terminaram em fechamento (cálculo aproximado).
• Fechamentos do período: para contraste.
• Gráfico de linha com duas séries ao longo do período: solicitadas e aprovadas. Os KPIs dizem quanto; a linha diz quando, e a distância entre as duas curvas é o tempo que a moderação leva.
• Abre nos últimos 90 dias.
• Os três âmbitos (veja acima). No âmbito de rede aparece também uma coluna Escritório: sem ela, as captações de várias imobiliárias seriam lidas como se fossem de uma só.
• Tabela: detalhe por propriedade. Ao clicar em uma propriedade abre-se seu painel lateral, sem tirar você do relatório; do painel você pode ir à propriedade completa.
• Quem vê: todos os perfis, cada um com seu âmbito. Exige plano Business ou superior.

ℹ️ Nota sobre a efetividade: o cálculo é aproximado — divide os fechamentos do período pelas captações do período sem verificar se os fechamentos correspondem realmente às propriedades captadas. É um guia, não um funil exato.

6.4 Diferença de Negociação (/deals/brecha)

Quanto o preço se moveu entre o que você publicou, o que lhe ofereceram e o que finalmente fechou. São quatro números, e o relatório permite ver de onde sai cada um, operação por operação.

• Quem vê: todos os perfis, cada um com seu âmbito — o corretor entra e vê a sua própria diferença. Exige plano Business ou superior.
• Como se chega: pelo menu Operações → Diferença de Negociação, ou clicando em qualquer um dos três cards de diferença de Operações e de Estatísticas, que chegam com o âmbito e o período já definidos.
• Abre nos últimos 90 dias. A diferença é uma média: com os fechamentos de um único mês a amostra costuma ser de duas ou três operações, e aí o número não diz nada.
• Os três âmbitos (veja acima). No âmbito de rede, o clique em uma operação abre seu detalhe em uma janela em vez de navegar: a operação é de outra conta e o endereço direto não lhe corresponderia.

Os quatro indicadores

Em cada card, a seta marca a direção e o texto abaixo a diz em palavras.

Como se calculam — três coisas que explicam os números que você vê

O botão "Somente dados completos" resolve justamente isso: recalcula os três indicadores usando apenas as operações que têm publicação, oferta e fechamento na mesma moeda. Assim os três saem do mesmo grupo e são comparáveis entre si.

O detalhe, operação por operação

Abaixo dos cards há uma tabela com cada operação fechada no período e seus três preços. Ela diz:

• A qual indicador cada operação alimenta, com as etiquetas Pub→Oferta, Oferta→Fech. e Total — ou "Não alimenta", com o motivo quando as moedas não coincidem.
• A ponta (vendedora / compradora) e, no âmbito de rede, o escritório dono da operação.

Clique em qualquer linha e abre-se a explicação dessa negociação: suas três diferenças, a escada de preços da publicação até o fechamento, e como se compara com a média do período ("você cedeu tanto mais que a média"). O #número da operação continua sendo um link para seu detalhe completo.

Se o período trouxer mais de 200 fechamentos, a tabela mostra os primeiros 200 e avisa. Os quatro indicadores de cima, por outro lado, são sempre calculados sobre todas as operações do período.

6.5 Mini-cards de KPIs (em todos os relatórios)

Acima da listagem de Operações (/deals), em qualquer um dos seus três âmbitos, há uma grade de 12 mini-cards com métricas ao vivo. Todas respeitam os filtros aplicados (período, filial, etc.). Cada card tem tooltip ao passar o mouse com a fórmula exata do cálculo.

Abaixo dos mini-cards há três cards grandes com as diferenças de negociação do período: publicação→oferta, oferta→fechamento e publicação→fechamento. Eles são clicáveis e levam ao relatório completo (§6.4) com o mesmo âmbito e o mesmo período.

Linha 1 — Volume e contagens:

Linha 2 — Performance + mix (só aparece se houver deals fechados):

💡 Se o período não tiver fechamentos, só se exibe a linha 1.

7. Regras importantes

7.1 Uma única reserva por propriedade

Cada propriedade pode ter uma única operação em estado Reservada ao mesmo tempo. Se você tentar criar uma segunda reserva, o sistema usa a existente.

7.2 Excluir uma operação (e por que a rastreabilidade se mantém)

O administrador da conta pode excluir uma operação em qualquer estado (reservada ou fechada). É uma ação definitiva: não pode ser desfeita.

Como funciona, e por que você não perde a rastreabilidade:

• A operação deixa de contar em todos os seus relatórios e listagens (KPIs, diferença, rankings, etc.) — como se não existisse para a gestão.
• Mas nada é apagado fisicamente: a operação é conservada e fica registrado quem a excluiu, quando e com que motivo (o motivo é obrigatório). Essa informação fica no Histórico de alterações da operação, para auditoria.
• Para vê-las, em "Todas as operações" há um botão "Ver excluídas" (somente para o administrador da conta) que mostra quantas há e as lista com o seu motivo e data. A partir dali você abre cada uma e vê o detalhe marcado como excluída.
• Se a operação fazia parte de um par vinculado (co-brokering ou dupla ponta), ao excluir uma ponta o sistema oferece excluir também a outra (quando é do seu mesmo escritório). Se você deixar o par pela metade, a operação que resta exibe um alerta de discordância.
• Se a operação estava Reservada, ao excluí-la a propriedade volta a Disponível (é liberada e, se estava compartilhada em uma rede, volta a aparecer nas buscas da rede) — igual a uma Perda. Excluir uma operação já fechada (Vendida/Alugada) não muda o estado da propriedade.

Quando usar: uma operação cadastrada por engano, uma duplicata ou um teste. Se, em vez disso, a operação foi real mas não se concretizou, o correto é marcá-la como Perdida (assim ela fica nos relatórios como uma perda, que é informação de gestão válida).

Não confunda com uma propriedade excluída (§7.4): se você apagar a propriedade, as suas operações são conservadas e continuam contando nos relatórios (marcadas como "(excluída)"). Excluir a operação é outra coisa: a tira dos relatórios. São duas ações diferentes.

7.3 Estados terminais não se reabrem

Uma vez que uma operação passa a Vendida / Alugada / Perdida / etc., esse estado fica fixo. Se você precisar registrar uma nova negociação sobre a mesma propriedade, cria uma operação nova.

7.4 As propriedades excluídas conservam as suas operações

Se você excluir uma propriedade do sistema, as operações associadas não são apagadas. Ficam acessíveis a partir da listagem global com um snapshot dos dados básicos do imóvel (endereço, código, zona) mas marcadas como "(excluída)".

7.5 Diferença de negociação: preencha sempre o preço de fechamento

Para que a diferença funcione bem, certifique-se de sempre preencher o campo "Preço de fechamento" ao fechar uma operação (é obrigatório no modo Business). O preço de oferta é opcional mas recomendado.

7.6 Operação em processo bloqueia mudanças de estado da propriedade

Se uma propriedade tem uma reserva ativa, você não pode mudar o seu estado para Disponível ou Suspensa sem antes resolver a reserva (fechá-la como Vendida/Alugada/etc. ou marcá-la como Perdida). O sistema avisa você com uma mensagem e oferece marcá-la como perdida em um único clique.

7.7 O tipo de operação é derivado do tipo da propriedade

Quando você cria uma nova operação sobre uma propriedade de aluguel, a operação nasce com tipo "Aluguel" automaticamente. Você não precisa escolhê-lo. Se a propriedade é de venda, nasce como "Venda". Isso evita inconsistências entre o tipo da propriedade e o tipo da operação.

7.8 Todo fechamento nasce a partir de uma reserva

Regra: você não pode fechar uma operação como Vendida / Alugada / Permutada / Aluguel por temporada diretamente sobre uma propriedade que está Disponível ou Suspensa. Primeiro você tem que criar uma Reserva, e a partir dela fechá-la.

Por quê: a reserva é o momento em que se registra a oferta, o sinal (se houver), os participantes (vendedor + comprador) e a cotação do dólar na abertura. Sem essa informação a operação fechada fica incompleta e se perde a rastreabilidade para os relatórios (diferença de negociação, comissões, captações, etc.).

Como funciona na interface:

• No modal "Fechamento de Operação" sobre uma propriedade disponível ou suspensa, os cards de estados terminais (Vendida / Permutada / etc.) aparecem desabilitados em cinza.
• Você só pode clicar em Reservada ou Suspensa a partir de uma propriedade disponível.
• Uma vez criada a reserva, você vai para Ver Operação (/deals/[id]) e a partir dali encontra o botão "Fechar como X" (Vendida / Alugada / Permutada / Temporada).

Exceção possível (em avaliação): aluguel por temporada poderia permitir fechamento direto no futuro porque costuma fechar rápido sem negociação prévia. Por enquanto a regra se aplica universalmente. Essa decisão fica anotada no roadmap do produto.

Se você precisar registrar um fechamento sobre uma operação que já aconteceu "fora do sistema" (ex.: você cadastra uma venda histórica para os relatórios): crie a reserva com dados mínimos (oferta = preço de fechamento, sinal 0) e depois feche-a como Vendida. O processo é de 2 cliques.

7.9 Ponta vendedora vs compradora (pd_side)

Cada operação tem um campo ponta (pd_side) que indica o papel da sua imobiliária nessa transação:

Como é atribuída automaticamente ao criar:

• Modal aberto a partir da ficha de uma propriedade da sua conta (ou do seu corretor) → a operação nasce como seller_side.
• Modal aberto como operação manual sem propriedade (property externa) → a operação nasce como buyer_side.

Não é preciso que o usuário escolha a ponta: o sistema a infere pelo contexto. Se no futuro você precisar registrar ambas as pontas, esse fluxo ficará disponível.

Onde você vê na interface: na página /deals/[id] há um chip que mostra "Ponta vendedora", "Ponta compradora" ou "Ambas as pontas" dependendo do valor do campo.

Comissão por ponta (implementado em 2026-07-30): quando uma operação tem dois brokers (um co-brokering) ou quando uma mesma imobiliária leva as duas pontas (par direto dupla-ponta), o sistema cria duas operações vinculadas — uma por ponta — e cada uma leva a sua própria comissão. A comissão é preenchida ao fechar cada ponta (Vendida/Alugada), nunca ao reservar, e cada ponta é fechada separadamente. Nos relatórios, o par conta como uma operação (o volume não é duplicado), mas as duas comissões somam. Veja §7.11.

7.10 Operação manual com propriedade externa

Quando usar: quando a propriedade em que você está trabalhando não está cadastrada na sua conta Mapaprop. Por exemplo:

• Você leva um comprador para ver uma propriedade de outra imobiliária.
• Você trabalha em cobrokerage informal com um colega e quer deixar registro da operação.
• Você registra uma venda histórica de uma propriedade que nunca foi publicada na sua plataforma.

Como criar uma operação manual:

O botão abre o mesmo modal de operação, mas em modo "manual" (sem propriedade da conta vinculada).

💡 Você também chega a partir de uma propriedade: se você está registrando uma operação sobre uma das suas propriedades e na etapa "Tipo de operação" percebe que na verdade a operação é sobre outra propriedade que não está no Mapaprop, escolha a opção "Operação externa". Ela leva você direto a Operações, onde você a registra com o botão "+ Adicionar operação". Existe para que essa opção esteja à vista e não seja preciso saber de antemão onde se cadastram as operações externas.

Como o modal fica no modo manual:

• Header: ícone roxo 🔗 + título "Operação Externa" + badge roxo "Ponta compradora".
• Banner explicativo roxo no topo: "Operação sobre uma propriedade que não está no Mapaprop. Você é ponta compradora..."

O que o modal pede — campos obrigatórios marcados com *:

1. Tipo de operação (4 botões tipo card com ícone):

• 🏷️ Venda
• 🔑 Aluguel
• 📅 Aluguel por Temporada
• 🔄 Permuta

Os rótulos e a ordem vêm do sistema multi-país (mesmo seletor que você vê ao cadastrar uma propriedade). Se no futuro o Mapaprop operar em outros países, os rótulos são traduzidos automaticamente.

2. Endereço da propriedade (input de texto livre, máx. 255 caracteres). Exemplo: "Av. Cabildo 1234, CABA". Serve para identificar a operação em listagens e relatórios — sem isso o deal fica como "Sem endereço registrado".
3. Filial ⚠️ (obrigatória desde 2026-05-29 para Admin / Main / Manager): a que filial da sua imobiliária corresponde a operação. Se você não a escolher, o botão "Próximo" fica desabilitado. Para o corretor a sua filial é atribuída automaticamente e este campo não aparece.
4. Estado (cards): só aparecem Reservada e os terminais (Vendida / Alugada / etc. dependendo do tipo escolhido). Os cards Disponível e Suspensa ficam ocultos: não se aplicam a propriedades externas.
5. Oferta e valores: idem operação normal (oferta, sinal/reserva, fechamento, comissão). Lembre-se de que ao fechar (Vendida/Alugada) a comissão é obrigatória (veja §5.2).
6. Participantes: seletor de contatos para Vendedor/Proprietário (a contraparte, costuma ser um broker ou o dono direto) e Comprador/Inquilino (o seu cliente). Ambos opcionais mas recomendados para a rastreabilidade. Em modo externo o "vendedor" é cadastrado como contato local sem se vincular formalmente a uma propriedade (não há property no sistema).
7. Comentários: campo livre.

Limitações dependendo do perfil:

Caso de uso típico para o corretor: "Acompanhei um comprador para ver um apartamento de outra imobiliária, ele ficou interessado, reservei de maneira informal. Quero deixar registro para não perder a operação." → crie uma operação manual Reservada a partir de "Operações", com o botão "+ Adicionar operação". Quando a operação se concretizar, avise o seu admin para que ele a feche como Vendida ou Alugada.

Dica: se a contraparte é outra imobiliária ou um broker colega, você pode cadastrar esse contato com tipo "Broker" (veja a seção 8.5) e vinculá-lo ao campo Vendedor da operação. Assim você tem a rastreabilidade de com quem trabalhou o cobrokerage.

7.11 Origem da operação: Própria / Externa / Co-brokering / Dupla ponta / Excluída

Cada operação tem um campo "Origem" que a classifica. As origens Co-brokering e Dupla ponta marcam a ponta compradora de uma operação vinculada (veja §7.12). Permite filtrar e entender num relance que tipo de operação você está olhando.

Filtrar por origem: em /deals o dropdown "Origem" tem 4 opções: Todas / Própria / Externa / Excluída. Útil para:

• Ver apenas operações manuais do período (origem Externa) e medir o seu volume de cobrokerage informal.
• Auditar operações órfãs (origem Excluída) e decidir se limpá-las ou conservá-las.
• Filtrar apenas operações internas (origem Própria) para relatórios "limpos" sem manuais nem órfãs.

Exemplo concreto:

• Você levou um comprador a um apartamento da Remax em março. Cadastrou uma operação manual a partir de "Operações" → operação com origem Externa, ponta Compradora.
• Em abril você fechou uma venda da sua propriedade código MP007 com um comprador habitual → origem Própria, ponta Vendedora.
• Em maio você excluiu a propriedade MP007 do catálogo (decidiu não recolocá-la) → a operação de abril muda para origem Excluída automaticamente, mas conserva o código MP007 como dado histórico (snapshot).

💡 A origem é atribuída pelo sistema automaticamente. Não é algo que você cadastre manualmente.

7.12 Operações vinculadas: co-brokering e dupla ponta

Às vezes uma operação não é uma só: são duas operações vinculadas, uma por cada ponta (a vendedora e a compradora). Acontece em dois casos:

• Co-brokering — o comprador foi trazido por outro broker (do seu escritório ou da sua rede no Mapaprop). Cada escritório administra e fecha a sua ponta, com a sua comissão.
• Par direto dupla-ponta — você (um mesmo escritório/corretor) leva as duas pontas: representa o vendedor E o comprador. São criadas igualmente duas operações vinculadas, uma por ponta, cada uma com a sua comissão.

Em ambos os casos:

• São criadas 2 operações em /deals, com badge "Co-brokering" (verde) ou "Dupla ponta" (azul), unidas entre si (card "Operação vinculada" no detalhe).
• A comissão de cada ponta é preenchida ao fechar essa ponta (Vendida/Alugada), nunca ao reservar.
• Cada ponta é fechada separadamente (uma pode fechar e a outra cair). O sistema marca com um ícone de alerta (na listagem /deals e no detalhe /deals/[id]) duas anomalias do par:
• Estados diferentes: uma ponta fechou e a outra caiu.
• Preços de fechamento diferentes: as duas pontas fecharam (Vendida / Alugada) mas com preços de fechamento diferentes. Como é a mesma propriedade deveria haver um único preço de venda — a comissão sim difere por ponta, o preço de fechamento não. O alerta avisa você para que revise e corrija.
• Ao fechar ou cancelar (perda) uma ponta, o sistema oferece fazer o mesmo com a outra ("Fechar também a operação vinculada?" / "Cancelar também a operação vinculada?"). É um atalho de conveniência, não automático: você confirma, e cada ponta conserva o seu próprio fechamento com a sua própria comissão. Só aparece quando a outra ponta é do seu mesmo escritório e continua aberta.
• Nos relatórios, o par conta como uma operação (o volume não é duplicado), mas as duas comissões somam.

Como se cria: ao registrar uma reserva sobre a sua propriedade (com Business), o wizard tem uma etapa "Tipo de operação" onde você escolhe:

• Dupla ponta → você leva as duas pontas (vendedor + comprador). O sistema cria automaticamente as 2 operações vinculadas.
• Co-brokering → o comprador foi trazido por outro broker. Você escolhe a contraparte com um seletor em cascata: escritório → filial → corretor. Você pode escolher um colega do seu próprio escritório ou de qualquer outro escritório da sua rede no Mapaprop (redes com diretório e co-brokering), com a sua filial e o seu corretor. O sistema cria as 2 operações vinculadas.
• Uma única ponta → registra-se uma única operação (captação ou ponta única, sem vínculo).

A comissão de cada ponta é preenchida ao fechar essa ponta, nunca ao reservar.

Co-brokering entre dois corretores, passo a passo — um corretor reserva sobre a propriedade de outro; o corretor da outra ponta recebe um email e entra direto na sua operação. Cada um vê e administra apenas a sua ponta:

E quando o colega é de OUTRO escritório da sua rede — o fluxo é o mesmo, mas a contraparte é escolhida por cascata (escritório → filial → corretor) e cada escritório vê a propriedade e a operação a partir do seu lado (a compradora a vê como ficha de rede):

E o outro lado: quando é você quem traz o comprador para uma propriedade de outro escritório da sua rede. Você entra a partir do catálogo de Propriedades de Rede, reserva como ponta compradora (a contraparte —o escritório dono— se resolve sozinha) e esse escritório recebe o email para gerenciar a sua ponta vendedora:

7.13 Fechar uma operação em conjunto com outra imobiliária (co-brokering): apenas dentro da sua rede (MLS)

Fechar uma operação em conjunto com outra imobiliária só é possível quando as duas imobiliárias pertencem à mesma rede imobiliária (MLS) no Mapaprop. Não é uma configuração que se ativa: é um requisito. Se as duas imobiliárias não compartilham uma rede, a opção de escolher esse outro escritório não está disponível no co-brokering.

• Com um colega do seu próprio escritório (a sua mesma conta) o co-brokering está sempre disponível.
• Com outra imobiliária (outro escritório) o co-brokering aparece unicamente se as duas são membros da mesma rede. O seletor de contraparte (escritório → filial → corretor) só lista os escritórios da sua rede.

⚠️ Sem uma rede compartilhada não há co-brokering entre imobiliárias diferentes. A rede é o requisito que o habilita; não é algo que se resolva a partir da configuração da operação.

A propriedade de rede fica vinculada ao seu contato comprador

Quando você co-brokereia uma propriedade de outro escritório da sua rede (você leva a ponta compradora, a propriedade vive no outro escritório), essa propriedade de rede fica associada ao seu contato comprador:

• Você vai vê-la na ficha do contato comprador, identificada como propriedade de rede, junto com as demais propriedades que esse contato tenha vinculadas.
• A partir da ficha dessa propriedade de rede você pode voltar à sua operação: o vínculo funciona nos dois sentidos (contato → propriedade de rede → sua operação).

Tudo isso vive dentro do contexto da rede compartilhada: sem a rede, nem o co-brokering entre imobiliárias diferentes nem esses vínculos existem. Mais detalhe sobre como se comportam as propriedades de rede em Propriedade de Rede / MLS.

8. Casos especiais

8.1 Corretor sem filial atribuída

Se um corretor do sistema não tem filial atribuída, ele pode acessar Operações mas verá toda a conta (não se aplica o filtro por filial). Recomendação: sempre atribuir uma filial ao cadastrar o corretor.

8.2 Você fez downgrade do plano Business para Free/Plus

• As suas operações existentes não são apagadas, continuam no sistema.
• Você perde o acesso aos relatórios de operações e ao modo Business.
• Você não pode criar operações novas (volta ao modo Básico, que só muda o estado da propriedade).
• Se você voltar para Business, recupera o acesso completo e todas as suas operações históricas.

8.3 Corretor de uma filial olha propriedade de outra

Isso é comum em redes com múltiplas filiais. O corretor:

• Pode ver sim o histórico de operações de qualquer propriedade da conta (leitura cross-branch).
• Não pode ver o detalhe de operações que não são da sua filial (em vez disso vê "🔒 Nome da outra filial").
• Não pode criar nem fechar operações sobre propriedades de outras filiais.

8.4 Migração de dados antigos sem tipo correto

Se você tem operações cadastradas antes de abril de 2026, o campo "tipo" pode estar como "Venda" mesmo que a propriedade seja de aluguel (era um bug). Há um script SQL que recalcula os tipos de operações antigas com base no tipo da propriedade. Se você precisar que seja aplicado na sua conta, entre em contato com o suporte.

8.5 Contatos broker (colegas imobiliários)

Quando você cria um contato novo a partir do CRM ou do modal de operação, há um seletor "Tipo de contato" com duas opções:

Casos de uso do tipo Broker:

• Uma imobiliária amiga que traz compradores para propriedades suas (cobrokerage).
• Um colega de outra conta Mapaprop com quem você compartilha operações de vez em quando.
• A contraparte vendedora em uma operação manual: a property é deles, você leva o comprador.

Como aparece no CRM: a tag "Broker" aparece automaticamente no filtro de etiquetas do CRM junto com as tags habituais (Inquilino, Dono, Interessado, etc.). Você pode filtrar todos os seus brokers rapidamente para ver com quem você tem relações ativas.

A tag Broker não substitui as demais. Se um broker também é comprador em alguma operação, ele pode ter ambas as etiquetas (a de Broker atribuída ao criar o contato, e a de Interessado atribuída ao vinculá-lo a uma propriedade).

9. Perguntas frequentes

Por que não consigo ver o botão "Fechamento Business"? O seu plano não inclui Operações. Você precisa do Business (serviço 56) ou do BusinessManager (serviço 57).

Sou corretor: "Todas as operações" e "Minhas Operações" me mostram a mesma coisa? Sim. As duas levam à mesma tela, e nas duas você vê apenas as suas operações: o âmbito é aplicado pelo servidor, não pelo link. "Minhas Operações" existe para que o nome diga o que você vai encontrar.

Então, um corretor pode ver as operações dos seus colegas? Não. O alcance é aplicado pelo servidor: cada corretor recebe unicamente as operações da sua filial que ele registrou, e o mesmo vale para os totais dos mini-cards. Compartilhar a tela não significa compartilhar os dados.

Por que um indicador de diferença me dá 0% ou sem dados? Cada indicador é calculado apenas com as operações que têm os preços de que esse indicador precisa, na mesma moeda: "Publicação para oferta" precisa de publicação + oferta; "Oferta para fechamento" precisa de oferta + fechamento; "Desconto final" precisa de publicação + fechamento. Se nenhuma operação do período tem esses dados (ou estão em moedas diferentes), esse indicador fica sem base. Preencha sempre os 3 preços na mesma moeda para que as operações contribuam para os três. O botão "Somente dados completos" mostra a você unicamente essas operações completas.

Posso apagar uma operação cadastrada por engano? Sim: o administrador da conta pode excluí-la (deixa de contar nos relatórios e fica registrado quem, quando e por quê — é definitivo, veja §7.2). Se a operação foi real mas não se concretizou, é melhor marcá-la como Perdida para que fique nos relatórios como uma perda.

Marco uma propriedade como Vendida sem o modo Business. Perco alguma coisa? Sim. A mudança fica na propriedade (estado e preço de fechamento) mas não gera operação rastreável: não aparece nos relatórios, não contribui para a diferença, não há registro de comprador/vendedor. Para gestão real, use o modo Business.

Por que o tipo das minhas operações novas diz "Aluguel" quando crio a partir de uma propriedade de aluguel? É o comportamento esperado: o tipo da operação é derivado do tipo da propriedade.

Posso ver operações de propriedades que já apaguei? Sim. Na listagem global aparecem com um snapshot dos dados do imóvel e a nota "(excluída)".

Quando aparece o botão "Marcar como perdida" automático? Quando você tenta mudar o estado de uma propriedade reservada para Disponível ou Suspensa sem fechar a operação. O sistema detecta isso e oferece a você resolver com um clique.

Para que serve o tipo de contato "Broker"? Para distinguir os seus colegas imobiliários dos seus clientes finais no CRM. Um broker é alguém com quem você co-trabalha, não um comprador ou proprietário. Ao marcá-lo como Broker ao criar o contato, é atribuída automaticamente a etiqueta "Broker" e ele aparece no filtro de etiquetas do CRM.

Posso criar uma operação se a propriedade não está na minha conta? Sim. É a operação manual (veja a seção 7.10). Você a usa quando trabalha como ponta compradora sobre uma propriedade de outra imobiliária ou que não está publicada no Mapaprop.

Por que aparece um alerta em um par de operações vinculadas? Em um co-brokering ou dupla ponta, as duas operações deveriam fechar ao mesmo preço (é a mesma propriedade; o que difere por ponta é a comissão, não o preço de fechamento). Se as duas pontas fecharam com preços de fechamento diferentes, ou ficaram em estados diferentes (uma fechada e a outra caída), o sistema marca a operação com um ícone de alerta na listagem e no detalhe para que você a revise.

Em um co-brokering, posso escolher um corretor de outro escritório da minha rede? Sim. Ao montar um co-brokering, o seletor de contraparte desce em cascata escritório → filial → corretor e deixa você escolher tanto um colega do seu próprio escritório quanto de qualquer outro escritório da sua rede no Mapaprop (redes com diretório e co-brokering). Só são exibidos dados públicos do outro escritório (nome, filial, corretor), nunca a sua informação privada.

Posso fechar uma operação em conjunto com outra imobiliária? Sim, mas apenas se as duas imobiliárias pertencem à mesma rede (MLS) no Mapaprop. Não é uma configuração: é um requisito. Se elas não compartilham uma rede, a opção de escolher esse outro escritório no co-brokering não está disponível. Quando você co-brokereia uma propriedade de rede, essa propriedade fica vinculada ao seu contato comprador (você a vê na ficha do contato, identificada como propriedade de rede) e você pode voltar à sua operação a partir da ficha da propriedade de rede. Veja §7.13.

O que acontece com uma propriedade de rede quando eu a reservo, vendo ou alugo? Quando você coloca em um estado não disponível (Reservada, Vendida, Alugada ou Suspensa) uma propriedade que você compartilha em uma rede MLS, essa propriedade sai automaticamente das buscas da rede: os demais membros deixam de encontrá-la ao buscar. Não é apagada nem excluída. Quem já tem uma operação aberta sobre ela —por exemplo a outra ponta de um co-brokering— continua vendo-a pela sua ficha, com o link que já tinha. E se a operação cai e a propriedade volta a estar Disponível, reaparece sozinha nas buscas da rede, sem que você tenha que voltar a compartilhá-la. Mais detalhe em Propriedade de Rede / MLS.

PARTE 2 — Referência Operacional (suporte / admins de conta)

Esta parte é pensada para suporte do Mapaprop, comercial e admins de conta que precisam responder consultas de clientes com precisão: quem pode fazer o quê, o que cada plano requer, e como as telas se comportam dependendo do perfil.

10. Perfis do sistema

O Mapaprop tem 4 perfis de acesso, com alcance diferente sobre a conta.

Nesta doc, "admin" sem prefixo significa Admin Principal ou Gestor de Rede (ambos os perfis têm permissões de gestão sobre a conta). "Admin Mapaprop" é citado explicitamente quando se aplica.

11. Matriz de permissões por ação

Regras-chave:

• O corretor apenas abre reservas. Não fecha nem cancela — essas decisões são tomadas pelo admin da conta.
• Somente o administrador da conta pode excluir uma operação (definitivo e auditado — veja §7.2). Um erro de cadastro é excluído; uma operação real que não se concretizou é marcada como Perdida.
• O corretor pode ler o histórico de qualquer filial mas não pode modificar deals fora da sua.

12. Permissões por tela

Entradas do menu "Operações"

As entradas aparecem com qualquer plano, mas ao clicar sem Business dispara-se o modal de upgrade. "Rede" exige também Business Manager.

/deals (Todas as operações)

/deals/[id] (Detalhe de uma operação)

Painel "Operações" na ficha da propriedade

O corretor lê o histórico de qualquer propriedade da conta, mas só modifica deals da sua filial.

Modal "Fechamento de Operação"

Quais entry points o abrem e quem os vê?

O que o modal mostra dependendo de plano e perfil?

Detalhes do comportamento do modal:

• Tags no header: o modal mostra o tipo de operação (Venda/Aluguel/etc.) e o tipo de propriedade (Apartamento/Casa/etc.) como chips, derivados da propriedade.
• "Oferta de reserva" + "Valor de reserva": ao fechar uma reserva existente, a seção Valores mostra estes 2 campos (com fundo âmbar) como referência.
• "Origem do Comprador": aparece dentro de Valores ao fechar uma operação. É opcional.
• "Fechar como X" abre direto em Valores: ao entrar a partir de um botão de fechamento, a seção Estado fica recolhida (a decisão já foi tomada) e se abre diretamente Valores para confirmar o preço de fechamento.

13. Plano necessário

13.1 Sistema completo de Operações

Requer plano Business (serviço 56) ou BusinessManager (serviço 57).

Para Free / Plus / Pro+:

• O menu Operações aparece completo, mas ao clicar em qualquer um dos seus relatórios dispara-se o modal de upgrade.
• O botão "Fechamento Business" no modal de operação é bloqueado com o modal de upgrade.
• O backend rejeita endpoints do módulo de deals.

13.2 Modo Básico do modal

Não requer plano — disponível para todos. É a única função do módulo de operações que é free. Só muda o estado da propriedade (Reservada / Vendida / Alugada / Suspensa) e opcionalmente registra o preço de fechamento. Não gera deal rastreável, não contribui para relatórios.

13.3 Por que a decisão

O sistema de Operações existe principalmente para gestão comercial profissional: medir performance, ranking, diferença. Isso justifica o plano Business. Customers pequenos que só precisam marcar uma propriedade como vendida têm o modo Básico.