Operações no Mapaprop — Guia Completo

PARTE 1 — Manual do Usuário

1. O que são as Operações?

Uma operação é o registro de uma transação comercial sobre um imóvel: uma reserva, uma venda, uma locação, uma permuta ou uma perda. É o "o que aconteceu, quando, com quem e a que preço" de cada movimento do imóvel.

Exemplo concreto

Seu corretor María toma uma reserva de um apartamento por USD 130.000 com sinal de USD 5.000. Uma semana depois, o comprador assina o compromisso de compra e venda e a venda é fechada por USD 128.000 (negociou USD 2.000 a menos). O Mapaprop guarda uma única operação que passou por dois estados: primeiro Reservada, depois Vendida. Essa operação fica registrada com: preço de publicação (USD 139.000), oferta do comprador (USD 130.000), sinal (USD 5.000), preço de fechamento (USD 128.000), comprador, proprietário, corretor responsável, filial, datas. Tudo isso alimenta seus relatórios de gestão e seu histórico comercial.

2. Para que serve?

O modo Básico apenas muda o estado do imóvel: reservado, vendido, alugado. As Operações expandem esse gesto: a mesma ação passa a deixar o registro completo da transação —com quem, a que preço, com que comissão e em que data—. Com isso você pode:

3. Como se compõe uma operação

Cada operação tem 4 peças de informação:

3.1 Estado

Indica em que momento do ciclo está a operação. Só pode ser um destes:

⚠️ Uma operação fechada (Vendida / Alugada / etc) NÃO pode ser revertida. Se depois a operação cair, é preciso criar uma operação nova com estado Perdida. A fechada fica como histórico.

3.2 Tipo

Indica de que tipo de transação se trata. É derivado automaticamente do tipo de operação que o imóvel cadastrado tenha (Venda, Locação, Temporada, Permuta).

3.3 Dados econômicos

3.4 Participantes

• Vendedor / Proprietário: quem era dono do imóvel (da sua lista de contatos).
• Comprador / Inquilino: quem fez a operação (da sua lista de contatos).
• Origem do Comprador: de onde veio esse comprador — um portal, uma placa, um colega, seu site, uma recomendação. Escolhe-se de uma lista ao fechar e é opcional.
• Corretor responsável: o usuário do Mapaprop que abriu a operação.
• Filial: a filial à qual a operação pertence (é herdada do imóvel).

4. Dois modos para registrar uma operação: Básico e Business

Quando você fecha uma operação a partir da ficha de um imóvel, abre-se a janela "Fechamento de Operação". Ali você pode escolher entre 2 formas de registrá-la:

4.1 Modo Básico

• O que faz? Apenas muda o estado do imóvel (Reservada / Vendida / Alugada / Suspensa) e, opcionalmente, registra um preço de fechamento.
• O que NÃO faz? Não guarda contatos, nem comissão, nem histórico detalhado. Não gera operação rastreável nos relatórios.
• Quem o usa? Imobiliárias pequenas que só precisam marcar o estado de seus imóveis sem se preocupar com relatórios de gestão.
• Plano necessário: qualquer um (Free, Plus, Pro+, Business).

4.2 Modo Business (recomendado)

• O que faz? Cria uma operação completa com todos os dados: contatos, oferta, sinal, fechamento, comissão, comentários. Depois aparece em todos os relatórios.
• Plano necessário: Business ou Business Manager (planos 56 e 57).

4.3 Tabela comparativa

💡 Recomendação: se você tem o plano Business, use sempre o modo Business. É a única forma de aproveitar os relatórios de gestão.

4.4 Decisão por plano

5. Como registrar uma operação passo a passo

5.1 Criar uma reserva

1. Entre na ficha do imóvel → botão "Fechamento de Operação".
2. A janela abre. Escolha "Reservada" entre as opções de estado.
3. Se você tem Business, vai ao assistente passo a passo:

• Estado: você já escolheu Reservada.
• Tipo de operação (aparece apenas ao reservar sobre seus próprios imóveis): você escolhe como a operação se compõe — Ponta única (você representa uma parte), Dupla ponta (você leva vendedor E comprador) ou Co-brokering (o comprador foi trazido por outro corretor do seu escritório ou da sua rede no Mapaprop). Em Dupla ponta e Co-brokering o sistema cria 2 operações vinculadas (ver §7.12). Há também uma opção "Operação externa" que leva você a Operações para registrar uma operação sobre um imóvel que não está no Mapaprop (ver §7.10).
• Valores: informe a oferta do comprador. Se houve sinal, marque a caixa de seleção e coloque o valor.
• Participantes: vincule vendedor e comprador a partir dos seus contatos. Você pode escolher um já vinculado ao imóvel, buscá-lo ou criá-lo na hora. Qualquer contato que você vincule aqui também fica vinculado ao imóvel — você vai vê-lo depois na ficha, na aba Contatos (o vendedor como Dono, o comprador como Interessado).
• Comentários: opcional, para deixar contexto interno.

4. Clique em Salvar Operação.

O imóvel fica marcado como Reservada e aparece um chip vermelho "Operação em andamento" em sua ficha.

5.2 Fechar a operação (Vendida / Alugada / etc)

Há 2 formas de chegar ao fechamento:

Opção A — A partir da ficha do imóvel:

1. Clique em "Gerenciar Operação" (botão vermelho). Leva você ao detalhe da operação reservada.
2. Ali você escolhe o estado de destino: Fechar como Vendida / Fechar como Alugada / etc.
3. A janela pede o Preço de fechamento e a Comissão — ambos os campos são obrigatórios ao fechar (as outras seções ficam recolhidas porque você já tinha os dados carregados).
4. Clique em Atualizar Operação.

Opção B — A partir da ficha do imóvel diretamente:

1. Clique em "Fechamento de Operação".
2. Escolha o estado terminal diretamente (ex: Vendida).
3. A janela abre com os dados da reserva pré-carregados. Você completa fechamento e comissão.
4. Salvar.

Depois do fechamento:

• A operação fica com estado terminal e data de fechamento.
• O imóvel fica marcado como Vendida (ou Alugada se foi locação / temporada / permuta).
• Registra-se no histórico de preços do imóvel.
• Aparece no relatório de "Minhas Operações" do corretor que fechou.

5.3 Cancelar uma reserva (Perdida)

Quando uma reserva não se concretiza:

1. A partir da ficha do imóvel → "Gerenciar Operação" → estado Perdida.
2. Ou a partir do detalhe da operação → botão vermelho "Cancelar reserva".
3. Salvar.

A operação passa a Perdida (não pode ser revertida), o imóvel volta a Disponível automaticamente, e fica registrada como perda nos relatórios (aporta à "taxa de perda" do corretor).

5.4 Editar enquanto a operação está em curso

Enquanto a operação estiver Reservada você pode corrigir seus dados sem mudar o estado. Há dois caminhos:

• A partir do detalhe da operação (/deals/[id]) → botão "Editar": abre uma janela para ajustar oferta e moeda, sinal, contatos (vendedor / comprador) e comentários. A comissão não é tocada aqui — é carregada só ao fechar. Este botão é para administradores da conta.
• A partir da ficha do imóvel → "Gerenciar Operação": a janela abre com seções recolhíveis (Estado / Valores / Participantes / Comentários) para editar o que você precisar.

5.5 Devolver um imóvel para "Disponível"

Se um imóvel está reservado e o cliente mudou de ideia sem formalizar a perda, você NÃO pode mandá-lo direto para Disponível enquanto ele tiver uma operação em curso. O Mapaprop bloqueia com uma mensagem:

"Há uma operação reservada em curso. Para mudar o estado do imóvel você tem que resolvê-la a partir de Gerenciar Operação ou marcá-la como Perdida."

Dois caminhos:

• Clique em "Marcar como perdida" a partir da mensagem de bloqueio → cancela a reserva e libera o imóvel com um único clique.
• Clique em "Gerenciar Operação" → resolver manualmente (fechamento concretizado ou perda).

Isso evita que fiquem operações órfãs (reservadas no sistema mas o imóvel já foi colocado à venda de novo).

💡 Não tem plano Business? (por exemplo, se você o tinha e baixou de plano). A mensagem de bloqueio acima não aparece: ao marcar o imóvel como Vendida, Alugada, Suspensa ou Disponível, a operação reservada que ele tinha se fecha sozinha, com os dados que já tinha. Você não precisa do módulo de Operações para destravar o imóvel. Se mais adiante voltar a um plano Business, vai poder abrir essa operação e completar ou corrigir seus dados.

5.6 Mudar o estado de um imóvel já vendido/alugado

Se o imóvel está vendido (operação fechada) e você quer voltar a colocá-lo à venda, pode:

1. Marcá-lo como Disponível a partir da ficha (isso NÃO afeta a operação fechada — continua ali como histórico).
2. Criar uma nova operação quando chegar outra reserva. O histórico vai ficar com: deal antigo (vendido) + deal novo (reservado/fechado/perdido).

6. As telas de operações e seus três âmbitos

No menu lateral, Operações abre o módulo completo:

Os três âmbitos

As telas do módulo —a lista, as estatísticas, a diferença e as captações— respondem à mesma pergunta sobre três universos distintos. O âmbito é escolhido com os seletores do canto superior direito:

6.1 Operações (/deals)

É a tela de trabalho de todos os perfis. Um administrador vê as operações de toda a conta; um corretor entra na mesma tela e vê as suas. O corretor chega por Minhas Operações e aterrissa nesta mesma tela, já limitada ao que é seu.

• Filtros de data, em uma única linha: quatro atalhos (últimos 14 dias, 30 dias, 90 dias, este ano) mais De / Até. São aplicados na hora, sem botão "Filtrar".
• Eixo da data — Início / Fechamento: um seletor ao lado do De / Até escolhe contra qual data corre esse intervalo. Início (por padrão) usa a data de abertura da operação —quando a reserva foi tomada—; Fechamento usa a data de fechamento —quando foi vendida, alugada ou perdida—. O intervalo De / Até é o mesmo; a única coisa que muda é a data que ele olha. O eixo escolhido também fica no endereço da tela, então o link é compartilhável assim como o tipo de operação.
• Botoeira de tipo de operação, na barra: Todas · Venda · Locação · Locação por Temporada · Permuta. Um clique e toda a tela se limita — a lista e o CSV. Antes estava escondida dentro de "Mais filtros", onde quase ninguém a encontrava.
• Botão "Mais filtros": abre o resto em uma janela — estado, ponta (vendedora/compradora — ver §7.9), origem (própria/externa/eliminada — ver §7.11), e para administradores também filial e corretor. O número ao lado do botão diz quantos você tem aplicados, assim você sabe que a lista vem limitada mesmo que a janela esteja fechada. O tipo de operação já não está aqui: vive na barra, à vista.
• O tipo de operação fica no endereço da tela, então o link é compartilhável: você pode mandar para alguém "olha as locações de setembro" e vai abrir exatamente isso. Também sobrevive ao botão Voltar do navegador e a recarregar a página.
• O filtro de Corretor aparece quando você escolhe uma filial, e lista apenas os corretores dessa filial.
• Tabela com colunas: Id (número da operação, ex. #1234, com link direto ao detalhe), Imóvel, Agente / Filial (o corretor responsável e sua filial), Contato (com a origem do comprador em uma segunda linha, quando está carregada), Tipo, Ponta (badge verde Vendedora / roxo Compradora / cinza Ambas), Origem (badge cinza 🏠 Própria / roxo 🔗 Externa / vermelho 🗑️ Eliminada — é a origem da operação, não a do comprador; ver o aviso abaixo), Estado, Oferta, Fechamento, Comissão, Data. Uma linha pode mostrar ainda um ícone de alerta quando a operação é parte de um par vinculado com uma anomalia (ver §7.12).
• Ordene por coluna: Id, Oferta, Fechamento, Comissão e Data são ordenados clicando no cabeçalho (um segundo clique inverte, um terceiro volta à ordem original). Os valores são agrupados por moeda e ordenados por valor dentro de cada uma: nada é convertido, porque uma comissão de ARS 89.000 e uma de USD 600.000 não se comparam pelo número solto.
• Chips de filtros ativos com X para remover individualmente.
• Botão "Ver Stats" com seta: um clique leva você a Estatísticas (§6.2); a seta abre os outros dois relatórios do módulo, Diferença de Negociação (§6.4) e Captações (§6.3). Os três levam o âmbito: se você está olhando uma rede, o relatório abre nessa mesma rede. São vistos por todos os perfis.
• Botão "+ Adicionar operação": cria uma operação manual sem imóvel associado (ver §7.10). É visto por todos os perfis.
• Botão "Ver eliminadas" (com contador): apenas o administrador da conta. No celular o rótulo é encurtado para "Eliminadas", e em telas muito estreitas fica só o ícone da lixeira.
• Exportar para CSV para análise externa (respeita os filtros). Não aparece no celular: é a única ação da barra que não pode ser concluída no aparelho — um arquivo baixado ali não tem para onde ir.
• Paginação de 20 linhas quando há mais de 20.
• Mobile: cards em vez de tabela (sem paginar: todas são listadas), e a barra de cima entra em uma única linha — os botões ficam com seu ícone e perdem o texto, exceto "Adicionar", que é a ação principal.
• Quem a vê: todos os perfis. O que muda é o alcance, não a tela — ver o aviso abaixo.

6.2 Estatísticas de Operações (/stats/deals)

O relatório analítico do módulo: a mesma informação da lista, mas agregada e representada em gráficos para ler tendências em vez de operações soltas.

• Evolução diária: quantas operações foram abertas, fechadas e perdidas a cada dia.
• Fechamentos por mês: quantas fecharam em cada mês. É agrupado pelo mês do fechamento, enquanto o período de cima filtra pela data de abertura — por isso pode aparecer um mês posterior ao intervalo escolhido.
• Mix por tipo de operação e detalhe por tipo, com volume, comissão e ticket médio, tudo por moeda. Nada é convertido para uma única moeda: somar reais com dólares daria um número sem significado.
• Ticket médio por tipo (coluna nova): o valor médio de uma operação desse tipo. É a métrica que mais se distorce ao misturar tipos —uma locação e uma venda não são comparáveis— e por isso vive nesta tabela e não como um número único em cima. Passe o mouse sobre o valor e ele diz sobre quantos fechamentos sai, por moeda: uma média sobre 2 operações e sobre 40 não são a mesma afirmação.
• Fechamentos por origem do comprador: de onde vieram os compradores das operações que você fechou no período, em barras proporcionais. Diz a você qual portal, qual placa ou qual colega está trazendo negócio de verdade, e não só consultas. Duas coisas a levar em conta para ler bem: conta os fechamentos, não as reservas (uma reserva aberta ainda não diz nada), e os que não têm o dado carregado são agrupados em "Sem origem", que vai no fim em cinza mesmo que seja o grupo maior — é um dado que falta, não uma categoria.
• Ranking, com três abas: Por filial, Por agente e Por faturamento. As duas primeiras ordenam por quantidade de fechamentos; a terceira ordena por quanto cada um aportou à imobiliária, que não é o mesmo: com duas moedas em jogo, quem mais fecha nem sempre é quem mais fatura. As três mostram volume, comissão e taxa de fechamento. Não é mostrado ao corretor, porque um ranking de uma linha com ele mesmo não informa nada.
• Como se calcula "Por faturamento": cada comissão é convertida para dólares com a cotação do dia em que essa operação foi fechada, que o Mapaprop grava no fechamento. Não se usa a cotação de hoje: se fosse usada, o mesmo período ficaria ordenado de forma diferente amanhã e as comissões antigas em reais valeriam menos. A coluna diz equivalente em USD, e os valores reais por moeda continuam sendo mostrados ao lado: um corretor que recebeu em reais não vê apenas um número em dólares que nunca existiu.

6.3 Captações (/deals/captations)

Relatório de imóveis aprovados pela moderação e pendentes no período.

• Captações aprovadas: quantos imóveis novos passaram no controle de moderação.
• Pendentes: quantos estão esperando aprovação.
• Efetividade: % de captações que terminaram em fechamento (cálculo aproximado).
• Fechamentos do período: para contraste.
• Gráfico de linha com duas séries ao longo do período: solicitadas e aprovadas. Os KPIs dizem quanto; a linha diz quando, e a distância entre as duas curvas é o que a moderação demora.
• Começa nos últimos 90 dias.
• Os três âmbitos (ver acima). No âmbito de rede aparece ainda uma coluna Escritório: sem ela, as captações de várias imobiliárias seriam lidas como se fossem de uma só.
• Tabela: detalhe por imóvel. Ao clicar em um imóvel abre-se sua ficha lateral, sem tirar você do relatório; a partir da ficha você pode ir ao imóvel completo.
• Como se chega: pelo menu Operações → Captações, ou a partir da seta do botão "Ver Stats" em Operações.
• Quem o vê: todos os perfis, cada um com seu âmbito. Requer plano Business ou superior.

ℹ️ Nota sobre efetividade: o cálculo é aproximado — divide fechamentos do período pelas captações do período sem verificar se os fechamentos correspondem realmente aos imóveis captados. É um guia, não um funil exato.

6.4 Diferença de Negociação (/deals/brecha)

Quanto o preço se moveu entre o que você publicou, o que ofereceram a você e o que finalmente foi fechado. São quatro números, e o relatório deixa você ver de onde sai cada um, operação por operação.

• Quem o vê: todos os perfis, cada um com seu âmbito — o corretor entra e vê sua própria diferença. Requer plano Business ou superior.
• Como se chega: pelo menu Operações → Diferença de Negociação; a partir da seta do botão "Ver Stats" em Operações; ou com um clique em qualquer um dos três cards de diferença de Estatísticas, que chegam com o âmbito e o período já aplicados.
• Começa nos últimos 90 dias. A diferença é uma média: com os fechamentos de um único mês a amostra costuma ser de duas ou três operações, e aí o número não diz nada.
• Os três âmbitos (ver acima). No âmbito de rede, o clique em uma operação abre seu detalhe em uma janela em vez de navegar: a operação é de outra conta e seu endereço direto não caberia a você.

Os quatro indicadores

Em cada card, a seta marca a direção e o texto de baixo a diz em palavras.

Por tipo de operação — a tabela que explica a média

Abaixo dos quatro números há uma tabela com uma linha por tipo de operação, com os mesmos quatro indicadores e sua própria amostra. Existe por um motivo concreto: uma venda e uma locação não se negociam igual, e fazer a média das duas juntas dá um número que pode não descrever nenhuma das duas.

Um caso real, com 36 operações fechadas:

A venda se negocia cinco vezes mais que a locação, e a média sai no meio porque há 21 locações puxando-a para baixo. Com o sinal é ainda mais forte: esse 20 % não corresponde a nenhuma operação real — é o resultado de fazer a média de dois negócios distintos.

• A tabela aparece só se o período teve dois ou mais tipos com operações. Com um só repetiria o número de cima e não haveria nada para comparar.
• Os tipos que não tiveram operações não aparecem como linha em zero.
• A linha Todas juntas vai em cinza no fim, como referência: é a que as de cima explicam.
• O texto embaixo da tabela diz a você quantos pontos de diferença há entre o tipo que mais e o que menos negocia. Se estão próximos, também diz: aí a média de fato os representa.

Como se calculam — três coisas que explicam os números que você vê

O botão "Somente dados completos" resolve justamente isso: recalcula os três indicadores usando unicamente as operações que têm publicação, oferta e fechamento na mesma moeda. Assim os três saem do mesmo grupo e sim são comparáveis entre si.

O detalhe, operação por operação

Abaixo dos cards há uma tabela com cada operação fechada do período e seus três preços. Ela diz a você:

• A qual indicador cada operação alimenta, com as etiquetas Pub→Oferta, Oferta→Fechamento e Total — ou "Não aporta", com o motivo quando as moedas não coincidem.
• A ponta (vendedora / compradora) e, no âmbito de rede, o escritório dono da operação.

Clique em qualquer linha e abre-se a explicação dessa negociação: suas três diferenças, a escada de preços desde a publicação até o fechamento, e como se compara com a média do período ("você cedeu tanto mais que a média"). O #número da operação continua sendo um link ao seu detalhe completo.

Se o período trouxer mais de 200 fechamentos, a tabela mostra os primeiros 200 e avisa você. Os quatro indicadores de cima, por outro lado, sempre são calculados sobre todas as operações do período.

6.5 Mini-cards de KPIs (em Estatísticas)

Acima de Estatísticas de Operações (/stats/deals), em qualquer um dos seus três âmbitos, há uma grade de 12 mini-cards com métricas em tempo real. Todas respeitam os filtros aplicados (período, filial, etc.). Cada card tem tooltip ao passar o mouse com a fórmula exata do cálculo.

Linha 1 — Volume e contagens:

Linha 2 — Performance + mix (só aparece se houver deals fechados):

💡 Se o período não tem fechamentos, só a linha 1 é mostrada.

Abaixo dos mini-cards, na mesma tela, há três cards grandes com as diferenças de negociação do período: publicação→oferta, oferta→fechamento e publicação→fechamento. São clicáveis e levam você ao relatório completo (§6.4) com o mesmo âmbito e o mesmo período.

7. Regras importantes

7.1 Uma única reserva por imóvel

Cada imóvel pode ter uma única operação em estado Reservada ao mesmo tempo. Se você tentar criar uma segunda reserva, o sistema usa a existente.

7.2 Eliminar uma operação (e por que a rastreabilidade se mantém)

O administrador da conta pode eliminar uma operação em qualquer estado (reservada ou fechada). É uma ação definitiva: não pode ser desfeita.

Como funciona, e por que você não perde rastreabilidade:

• A operação deixa de contar em todos os seus relatórios e listas (KPIs, diferença, rankings, etc.) — como se não existisse para a gestão.
• Mas nada é apagado fisicamente: a operação é conservada e fica registrado quem a eliminou, quando e com que motivo (o motivo é obrigatório). Essa informação fica no Histórico de alterações da operação, para auditoria.
• Para vê-las, em "Todas as operações" há um botão "Ver eliminadas" (apenas para o administrador da conta) que mostra quantas há e as lista com seu motivo e data. A partir dali você abre cada uma e vê o detalhe marcado como eliminada.
• Se a operação era parte de um par vinculado (co-brokering ou dupla ponta), ao eliminar uma ponta o sistema oferece a você eliminar também a outra (quando é do seu mesmo escritório). Se você deixar o par pela metade, a operação que fica mostra um alerta de discordância.
• Se a operação estava Reservada, ao eliminá-la o imóvel volta a Disponível (é liberado e, se estava compartilhado em uma rede, volta a aparecer nas buscas da rede) — igual a uma Perda. Eliminar uma operação já fechada (Vendida/Alugada) não muda o estado do imóvel.

Quando usá-la: uma operação cadastrada por engano, uma duplicata ou um teste. Se, ao contrário, a operação foi real mas não se concretizou, o correto é marcá-la como Perdida (assim fica nos relatórios como uma perda, que é informação de gestão válida).

Não a confunda com um imóvel eliminado (§7.4): se você apaga o imóvel, suas operações são conservadas e continuam contando nos relatórios (marcadas como "(eliminada)"). Eliminar a operação é outra coisa: a tira dos relatórios. São duas ações distintas.

7.3 Estados terminais não são reabertos

Uma vez que uma operação passa a Vendida / Alugada / Perdida / etc, esse estado fica fixo. Se você precisar registrar uma nova negociação sobre o mesmo imóvel, cria uma operação nova.

7.4 Os imóveis eliminados conservam suas operações

Se você elimina um imóvel do sistema, as operações associadas não são apagadas. Ficam acessíveis a partir da lista global com um snapshot dos dados básicos do imóvel (endereço, código, zona) mas marcadas como "(eliminada)".

7.5 Diferença de negociação: preencha sempre o preço de fechamento

Para que a diferença funcione bem, certifique-se de sempre preencher o campo "Preço de fechamento" ao fechar uma operação (é obrigatório no modo Business). O preço de oferta é opcional mas recomendado.

7.6 Operação em andamento bloqueia mudanças de estado do imóvel

Se um imóvel tem uma reserva ativa, você não pode mudar seu estado para Disponível ou Suspensa sem antes resolver a reserva (fechá-la como Vendida/Alugada/etc ou marcá-la como Perdida). O sistema avisa você com uma mensagem e oferece marcá-la como perdida com um único clique.

7.7 O tipo de operação é derivado do tipo do imóvel

Quando você cria uma nova operação sobre um imóvel de locação, a operação nasce com tipo "Locação" automaticamente. Você não precisa escolhê-lo. Se o imóvel é de venda, nasce como "Venda". Isso evita inconsistências entre o tipo de imóvel e o tipo de operação.

7.8 Todo fechamento nasce a partir de uma reserva

Regra: você não pode fechar uma operação como Vendida / Alugada / Permutada / Locação por temporada diretamente sobre um imóvel que está Disponível ou Suspensa. Primeiro você tem que criar uma Reserva, e a partir dela fechá-la.

Por quê: a reserva é o momento em que se registra a oferta, o sinal (se houver), os participantes (vendedor + comprador) e a cotação do dólar na abertura. Sem essa informação a operação fechada fica incompleta e se perde rastreabilidade para relatórios (diferença de negociação, comissões, captações, etc).

Como funciona na UI:

• No modal "Fechamento de Operação" sobre um imóvel disponível ou suspenso, os cards de estados terminais (Vendida / Permutada / etc) aparecem desabilitados em cinza.
• Você só pode clicar em Reservada ou Suspensa a partir de um imóvel disponível.
• Uma vez criada a reserva, você vai a Ver Operação (/deals/[id]) e a partir dali encontra o botão "Fechar como X" (Vendida / Alugada / Permutada / Temporada).

Exceção possível (em avaliação): locação por temporada poderia permitir fechamento direto no futuro porque costuma ser fechada rápido sem negociação prévia. Por ora a regra aplica-se universalmente. Essa decisão fica anotada no roadmap do produto.

Se você precisa registrar um fechamento sobre uma operação que já aconteceu "fora do sistema" (ex: você carrega uma venda histórica para relatórios): crie a reserva com dados mínimos (oferta = preço de fechamento, sinal 0) e depois feche-a como Vendida. O processo é de 2 cliques.

7.9 Ponta vendedora vs compradora (pd_side)

Cada operação tem um campo ponta (pd_side) que indica o papel da sua imobiliária nessa transação:

Como é atribuído automaticamente ao criar:

• Modal aberto a partir da ficha de um imóvel da sua conta (ou do seu agente) → a operação nasce como seller_side.
• Modal aberto como operação manual sem imóvel (property externa) → a operação nasce como buyer_side.

Não é preciso que o usuário escolha a ponta: o sistema a infere do contexto. Se no futuro você precisar registrar ambas as pontas, esse fluxo ficará disponível.

Onde você o vê na UI: na página /deals/[id] há um chip que mostra "Ponta vendedora", "Ponta compradora" ou "Ambas as pontas" conforme o valor do campo.

Comissão por ponta (implementado 2026-07-30): quando uma operação tem dois brokers (um co-brokering) ou quando um mesmo escritório leva as duas pontas (par direto dupla-ponta), o sistema cria duas operações vinculadas — uma por ponta — e cada uma leva sua própria comissão. A comissão é carregada ao fechar cada ponta (Vendida/Alugada), nunca ao reservar, e cada ponta é fechada separadamente. Nos relatórios, o par conta como uma operação (o volume não é duplicado), mas as duas comissões somam. Ver §7.11.

7.10 Operação manual com imóvel externo

Quando usar: quando o imóvel que você está trabalhando não está cadastrado na sua conta Mapaprop. Por exemplo:

• Você leva um comprador para ver um imóvel de outra imobiliária.
• Você trabalha em cobrokerage informal com um colega e quer deixar registro da operação.
• Você registra uma venda histórica de um imóvel que nunca foi publicado na sua plataforma.

Como criar uma operação manual:

O botão abre o mesmo modal de operação, mas em modo "manual" (sem imóvel da conta vinculado).

💡 Você também chega a partir de um imóvel: se você está registrando uma operação sobre um dos seus imóveis e no passo "Tipo de operação" percebe que, na verdade, a operação é sobre outro imóvel que não está no Mapaprop, escolha a opção "Operação externa". Ela leva você direto a Operações, onde você a registra com o botão "+ Adicionar operação". Existe para que essa opção esteja à vista e você não precise saber de antemão onde se cadastram as operações externas.

Como o modal aparece em modo manual:

• Header: ícone roxo 🔗 + título "Operação Externa" + badge roxo "Ponta compradora".
• Banner explicativo roxo em cima: "Operação sobre um imóvel que não está no Mapaprop. Você é ponta compradora..."

O que o modal pede — campos obrigatórios marcados com *:

1. Tipo de operação (4 botões tipo card com ícone):

• 🏷️ Venda
• 🔑 Locação
• 📅 Locação por Temporada
• 🔄 Permuta

Os labels e a ordem vêm do sistema multi-país (mesmo seletor que você vê ao cadastrar um imóvel). Se no futuro o Mapaprop operar em outros países, os labels são traduzidos automaticamente.

2. Endereço do imóvel (input de texto livre, máx 255 caracteres). Exemplo: "Av. Cabildo 1234, CABA". Serve para identificar a operação em listas e relatórios — sem isso o deal fica como "Sem endereço registrado".
3. Filial ⚠️ (obrigatória desde 2026-05-29 para Admin / Main / Manager): a qual filial da sua imobiliária a operação corresponde. Se você não a escolher, o botão "Próximo" fica desabilitado. Para vendor sua filial é atribuída automaticamente e este campo não aparece.
4. Estado (cards): aparecem apenas Reservada e os terminais (Vendida / Alugada / etc conforme o tipo escolhido). Os cards Disponível e Suspensa são ocultados: não se aplicam a imóveis externos.
5. Oferta e valores: idem operação normal (oferta, sinal/reserva, fechamento, comissão). Lembre-se de que ao fechar (Vendida/Alugada) a comissão é obrigatória (ver §5.2).
6. Participantes: seletor de contatos para Vendedor/Proprietário (a contraparte, costuma ser um broker ou o dono direto) e Comprador/Inquilino (seu cliente). Ambos opcionais mas recomendados para rastreabilidade. Em modo externo o "vendedor" é carregado como contatos locais sem se vincular formalmente a um imóvel (não há property no sistema).
7. Comentários: campo livre.

Limitações conforme o perfil:

Caso de uso típico para o vendor: "Acompanhei um comprador a ver um apartamento de outra imobiliária, ficou interessado, reservei de maneira informal. Quero deixar registro para não perder a operação." → crie uma operação manual Reservada a partir de "Operações", com o botão "+ Adicionar operação". Quando a operação se concretizar, avise seu admin para que a feche como Vendida ou Alugada.

Dica: se a contraparte é outra imobiliária ou um broker colega, você pode carregar esse contato com o tipo "Broker" (ver seção 8.5) e vinculá-lo ao campo Vendedor da operação. Assim você tem rastreabilidade de com quem trabalhou o cobrokerage.

7.11 Origem da operação: Própria / Externa / Co-brokering / Dupla ponta / Eliminada

Cada operação tem um campo "Origem" que a classifica. As origens Co-brokering e Dupla ponta marcam a ponta compradora de uma operação vinculada (ver §7.12). Permite filtrar e entender de relance que tipo de operação você está olhando.

Filtrar por origem: em /deals o dropdown "Origem" tem 4 opções: Todas / Própria / Externa / Eliminada. Útil para:

• Ver apenas operações manuais do período (origem Externa) e medir seu volume de cobrokerage informal.
• Auditar operações órfãs (origem Eliminada) e decidir se limpá-las ou conservá-las.
• Filtrar apenas operações internas (origem Própria) para relatórios "limpos" sem manuais nem órfãs.

Exemplo concreto:

• Você levou um comprador a um apartamento da Remax em março. Cadastrou uma operação manual a partir de "Operações" → operação com origem Externa, ponta Compradora.
• Em abril você fechou uma venda do seu imóvel código MP007 com um comprador habitual → origem Própria, ponta Vendedora.
• Em maio você eliminou o imóvel MP007 do catálogo (decidiu não relistá-lo) → a operação de abril muda para origem Eliminada automaticamente, mas conserva o código MP007 como dado histórico (snapshot).

💡 A origem é atribuída pelo sistema automaticamente. Não é algo que você carrega manualmente.

7.12 Operações vinculadas: co-brokering e dupla ponta

Às vezes uma operação não é uma só: são duas operações vinculadas, uma para cada ponta (a vendedora e a compradora). Acontece em dois casos:

• Co-brokering — o comprador foi trazido por outro broker (do seu escritório ou da sua rede no Mapaprop). Cada escritório administra e fecha sua ponta, com sua comissão.
• Par direto dupla-ponta — você (um mesmo escritório/agente) leva as duas pontas: representa o vendedor E o comprador. São criadas igualmente duas operações vinculadas, uma por ponta, cada uma com sua comissão.

Em ambos os casos:

• São criadas 2 operações em /deals, com badge "Co-brokering" (verde) ou "Dupla ponta" (azul), unidas entre si (card "Operação vinculada" no detalhe).
• A comissão de cada ponta é carregada ao fechar essa ponta (Vendida/Alugada), nunca ao reservar.
• Cada ponta é fechada separadamente (uma pode fechar e a outra cair). O sistema marca com um ícone de alerta (na lista /deals e no detalhe /deals/[id]) duas anomalias do par:
• Estados diferentes: uma ponta fechou e a outra caiu.
• Preços de fechamento diferentes: as duas pontas fecharam (Vendida / Alugada) mas com preços de fechamento diferentes. Como é o mesmo imóvel deveria haver um único preço de venda — a comissão sim difere por ponta, o preço de fechamento não. O alerta avisa você para que revise e corrija.
• Ao fechar ou cancelar (perda) uma ponta, o sistema oferece a você fazer o mesmo com a outra ("Fechar também a operação vinculada?" / "Cancelar também a operação vinculada?"). É um atalho de conveniência, não automático: você confirma, e cada ponta conserva seu próprio fechamento com sua própria comissão. Só aparece quando a outra ponta é do seu mesmo escritório e continua aberta.
• Nos relatórios, o par conta como uma operação (o volume não é duplicado), mas as duas comissões somam.

Como se cria: ao registrar uma reserva sobre o seu imóvel (com Business), o assistente tem um passo "Tipo de operação" onde você escolhe:

• Dupla ponta → você leva as duas pontas (vendedor + comprador). O sistema cria automaticamente as 2 operações vinculadas.
• Co-brokering → o comprador foi trazido por outro broker. Você escolhe a contraparte com um seletor em cascata: escritório → filial → agente. Você pode escolher um colega do seu próprio escritório ou de qualquer outro escritório da sua rede no Mapaprop (redes com diretório e co-brokering), com sua filial e seu agente. O sistema cria as 2 operações vinculadas.
• Ponta única → registra-se uma única operação (captação ou ponta única, sem vínculo).

A comissão de cada ponta é carregada ao fechar essa ponta, nunca ao reservar.

Co-brokering entre dois agentes, passo a passo — um agente reserva sobre o imóvel de outro; o agente da outra ponta recebe um email e entra direto na sua operação. Cada um vê e administra apenas sua ponta:

E quando o colega é de OUTRO escritório da sua rede — o fluxo é o mesmo, mas a contraparte é escolhida por cascata (escritório → filial → agente) e cada escritório vê o imóvel e a operação a partir do seu lado (a compradora o vê como ficha de rede):

E o outro lado: quando é você quem traz o comprador para um imóvel de outro escritório da sua rede. Você entra a partir do catálogo de Imóveis de Rede, reserva como ponta compradora (a contraparte —o escritório dono— se resolve sozinha) e esse escritório recebe o email para gerenciar sua ponta vendedora:

7.13 Fechar uma operação em conjunto com outra imobiliária (co-brokering): só dentro da sua rede (MLS)

Fechar uma operação em conjunto com outra imobiliária só é possível quando as duas imobiliárias pertencem à mesma rede imobiliária (MLS) no Mapaprop. Não é uma configuração que se ativa: é um requisito. Se as duas imobiliárias não compartilham uma rede, a opção de escolher esse outro escritório não está disponível no co-brokering.

• Com um colega do seu próprio escritório (sua mesma conta) o co-brokering está sempre disponível.
• Com outra imobiliária (outro escritório) o co-brokering aparece unicamente se as duas são membros da mesma rede. O seletor de contraparte (escritório → filial → agente) só lista os escritórios da sua rede.

⚠️ Sem uma rede compartilhada não há co-brokering entre imobiliárias distintas. A rede é o requisito que o habilita; não é algo que se resolva a partir da configuração da operação.

O imóvel de rede fica vinculado ao seu contato comprador

Quando você co-brokereia um imóvel de outro escritório da sua rede (você leva a ponta compradora, o imóvel vive no outro escritório), esse imóvel de rede fica associado ao seu contato comprador:

• Você vai vê-lo na ficha do contato comprador, identificado como imóvel de rede, junto com o resto dos imóveis que esse contato tenha vinculados.
• A partir da ficha desse imóvel de rede você pode voltar à sua operação: o vínculo funciona nos dois sentidos (contato → imóvel de rede → sua operação).

Tudo isso vive dentro do contexto da rede compartilhada: sem a rede, nem o co-brokering entre imobiliárias distintas nem esses vínculos existem. Mais detalhes sobre como os imóveis de rede se comportam em Imóvel de Rede / MLS.

8. Casos especiais

8.1 Corretor sem filial atribuída

Se um vendor do sistema não tem filial atribuída, pode acessar Operações mas verá toda a conta (não se aplica o filtro por filial). Recomendação: sempre atribuir filial ao cadastrar o corretor.

8.2 Você baixou do plano Business para Free/Plus

• Suas operações existentes não são apagadas, continuam no sistema.
• Você perde acesso aos relatórios de operações e ao modo Business.
• Você não pode criar operações novas (volta ao modo Básico, que só muda o estado do imóvel).
• Se você voltar ao Business, recupera o acesso completo e todas as suas operações históricas.

8.3 Corretor de uma filial olha o imóvel de outra

Isto é comum em redes com múltiplas filiais. O corretor:

• Pode ver o histórico de operações de qualquer imóvel da conta (leitura cross-branch).
• Não pode ver o detalhe de operações que não são da sua filial (em seu lugar vê "🔒 Nome da outra filial").
• Não pode criar nem fechar operações sobre imóveis de outras filiais.

8.4 Migração de dados antigos sem tipo correto

Se você tem operações cadastradas antes de abril de 2026, o campo "tipo" pode estar como "Venda" mesmo que o imóvel seja de locação (era um bug). Há um script SQL que recalcula os tipos de operações antigas com base no tipo do imóvel. Se você precisa que seja aplicado na sua conta, contate o suporte.

8.5 Contatos broker (colegas imobiliários)

Quando você cria um contato novo a partir do CRM ou do modal de operação, há um seletor "Tipo de contato" com duas opções:

Casos de uso do tipo Broker:

• Uma imobiliária amiga que traz compradores para imóveis seus (cobrokerage).
• Um colega de outra conta Mapaprop com quem você compartilha operações de vez em quando.
• A contraparte vendedora em uma operação manual: a property é deles, você leva o comprador.

Como aparece no CRM: o tag "Broker" aparece automaticamente no filtro de etiquetas do CRM junto com os tags habituais (Inquilino, Dono, Interessado, etc). Você pode filtrar todos os seus brokers rapidamente para ver com quem você tem relações ativas.

O tag Broker não substitui os demais. Se um broker também é comprador em alguma operação, pode ter ambas as etiquetas (a de Broker atribuída ao criar o contato, e a de Interessado atribuída ao vinculá-lo a um imóvel).

9. Perguntas frequentes

Por que não consigo ver o botão "Fechamento Business"? Seu plano não inclui Operações. Você precisa de Business (serviço 56) ou BusinessManager (serviço 57).

Sou corretor: "Todas as operações" e "Minhas Operações" me mostram a mesma coisa? Sim. As duas levam à mesma tela, e nas duas você vê unicamente suas operações: o alcance é aplicado pelo servidor, não pelo link. "Minhas Operações" existe para que o nome diga o que você vai encontrar.

Então, um corretor pode ver as operações de seus colegas? Não. O alcance é aplicado pelo servidor: cada corretor recebe unicamente as operações da sua filial que ele registrou, e o mesmo vale para os totais dos relatórios (§6.2 a §6.4). Compartilhar a tela não significa compartilhar os dados.

Por que um indicador de diferença me dá 0% ou sem dados? Cada indicador é calculado apenas com as operações que têm os preços que esse indicador precisa, na mesma moeda: "Publicação à oferta" precisa de publicação + oferta; "Oferta ao fechamento" precisa de oferta + fechamento; "Desconto final" precisa de publicação + fechamento. Se nenhuma operação do período tem esses dados (ou estão em moedas distintas), esse indicador fica sem base. Carregue sempre os 3 preços na mesma moeda para que as operações aportem aos três. O botão "Somente dados completos" mostra a você unicamente essas operações completas.

Posso apagar uma operação cadastrada por engano? Sim: o administrador da conta pode eliminá-la (deixa de contar nos relatórios e fica registrado quem, quando e por quê — é definitivo, ver §7.2). Se a operação foi real mas não se concretizou, melhor marcá-la como Perdida para que fique nos relatórios como uma perda.

Marco um imóvel como Vendida sem o modo Business. Perco algo? Sim. A mudança fica no imóvel (estado e preço de fechamento) mas não gera operação rastreável: não aparece nos relatórios, não aporta à diferença, não há registro de comprador/vendedor. Para gestão real, use o modo Business.

Por que o tipo das minhas operações novas diz "Locação" quando crio a partir de um imóvel de locação? É o comportamento esperado: o tipo da operação é derivado do tipo do imóvel.

Posso ver operações de imóveis que já apaguei? Sim. Na lista global aparecem com um snapshot dos dados do imóvel e a nota "(eliminada)".

Quando aparece o botão "Marcar como perdida" automático? Quando você tenta mudar o estado de um imóvel reservado para Disponível ou Suspensa sem fechar a operação. O sistema detecta e oferece resolver com um clique.

Para que serve o tipo de contato "Broker"? Para distinguir seus colegas imobiliários dos seus clientes finais no CRM. Um broker é alguém com quem você co-trabalha, não um comprador ou proprietário. Ao marcá-lo como Broker ao criar o contato, é atribuída automaticamente a etiqueta "Broker" e ele aparece no filtro de etiquetas do CRM.

Posso criar uma operação se o imóvel não está na minha conta? Sim. É a operação manual (ver seção 7.10). Você a usa quando trabalha de ponta compradora sobre um imóvel de outra imobiliária ou que não está publicado no Mapaprop.

Por que aparece um alerta em um par de operações vinculadas? Em um co-brokering ou dupla ponta, as duas operações deveriam fechar ao mesmo preço (é o mesmo imóvel; o que difere por ponta é a comissão, não o preço de fechamento). Se as duas pontas fecharam com preços de fechamento diferentes, ou ficaram em estados diferentes (uma fechada e a outra perdida), o sistema marca a operação com um ícone de alerta na lista e no detalhe para que você a revise.

Em um co-brokering, posso escolher um agente de outro escritório da minha rede? Sim. Ao montar um co-brokering, o seletor de contraparte desce em cascata escritório → filial → agente e deixa você escolher tanto um colega do seu próprio escritório quanto de qualquer outro escritório da sua rede no Mapaprop (redes com diretório e co-brokering). Só são mostrados dados públicos do outro escritório (nome, filial, agente), nunca suas informações privadas.

Posso fechar uma operação em conjunto com outra imobiliária? Sim, mas só se as duas imobiliárias pertencem à mesma rede (MLS) no Mapaprop. Não é uma configuração: é um requisito. Se não compartilham uma rede, a opção de escolher esse outro escritório no co-brokering não está disponível. Quando você co-brokereia um imóvel de rede, esse imóvel fica vinculado ao seu contato comprador (você o vê na ficha do contato, identificado como imóvel de rede) e pode voltar à sua operação a partir da ficha do imóvel de rede. Ver §7.13.

O que acontece com um imóvel de rede quando eu o reservo, vendo ou alugo? Quando você coloca em um estado não disponível (Reservada, Vendida, Alugada ou Suspensa) um imóvel que você compartilha em uma rede MLS, esse imóvel sai automaticamente das buscas da rede: os demais membros deixam de encontrá-lo ao buscar. Não é apagado nem eliminado. Quem já tem uma operação aberta sobre ele —por exemplo a outra ponta de um co-brokering— continua vendo-o por sua ficha, com o link que já tinha. E se a operação cai e o imóvel volta a estar Disponível, reaparece sozinho nas buscas da rede, sem que você precise voltar a compartilhá-lo. Mais detalhes em Imóvel de Rede / MLS.

PARTE 2 — Referência Operacional (suporte / admins de conta)

Esta parte é pensada para suporte do Mapaprop, comercial, e admins de conta que precisam responder consultas de clientes com precisão: quem pode fazer o quê, o que cada plano requer, e como as telas se comportam conforme o perfil.

10. Perfis do sistema

O Mapaprop tem 4 perfis de acesso, com diferente alcance sobre a conta.

Nesta doc, "admin" sem prefixo significa Admin Principal ou Gestor de Rede (ambos os perfis têm permissões de gestão sobre a conta). "Admin Mapaprop" é chamado explicitamente quando se aplica.

11. Matriz de permissões por ação

Regras-chave:

• O corretor só abre reservas. Não fecha nem cancela — essas decisões são tomadas pelo admin da conta.
• Só o administrador da conta pode eliminar uma operação (definitivo e auditado — ver §7.2). Um erro de cadastro se elimina; uma operação real que não se concretizou se marca como Perdida.
• O corretor pode ler o histórico de qualquer filial mas não pode modificar deals fora da sua.

12. Permissões por tela

Entradas do menu "Operações"

As entradas são mostradas com qualquer plano, mas ao clicar sem Business dispara-se o modal de upgrade. "Rede" exige ainda Business Manager.

/deals (Operações)

/deals/[id] (Detalhe de uma operação)

Painel "Operações" na ficha de imóvel

O corretor lê o histórico de qualquer imóvel da conta, mas só modifica deals da sua filial.

Modal "Fechamento de Operação"

Que entry points o abrem e quem os vê?

O que o modal mostra conforme plano e perfil?

Detalhes do comportamento do modal:

• Tags no header: o modal mostra o tipo de operação (Venda/Locação/etc.) e o tipo de imóvel (Apartamento/Casa/etc.) como chips, derivados do imóvel.
• "Oferta de reserva" + "Valor da reserva": ao fechar uma reserva existente, a seção Valores mostra estes 2 campos (com fundo âmbar) como referência.
• "Origem do Comprador": aparece dentro de Valores ao fechar uma operação. É opcional, e fica guardado na operação: você vai vê-lo depois no detalhe, na lista e no relatório de Estatísticas (§6.2). Se você errou ou o deixou vazio, pode corrigi-lo mais tarde a partir da operação já fechada —com o botão "Editar"— e a mudança fica no Histórico de alterações como qualquer outra correção. Também é registrado nas operações sem imóvel (uma operação externa, ou a ponta compradora de um co-brokering): antes o dado se perdia nesses casos.
• "Fechar como X" abre direto em Valores: ao entrar a partir de um botão de fechamento, a seção Estado fica recolhida (a decisão já está tomada) e abre-se diretamente Valores para confirmar o preço de fechamento.

13. Plano necessário

13.1 Sistema completo de Operações

Requer plano Business (serviço 56) ou BusinessManager (serviço 57).

Para Free / Plus / Pro+:

• O menu Operações aparece completo, mas ao clicar em qualquer um de seus relatórios dispara-se o modal de upgrade.
• O botão "Fechamento Business" no modal de operação é bloqueado com modal de upgrade.
• O backend rejeita endpoints do módulo de deals.

13.2 Modo Básico do modal

Não requer plano — disponível para todos. É a única função do módulo de operações que é free. Só muda o estado do imóvel (Reservada / Vendida / Alugada / Suspensa) e, opcionalmente, registra o preço de fechamento. Não gera deal rastreável, não aporta a relatórios.

13.3 Por que a decisão

O sistema de Operações existe principalmente para gestão comercial profissional: medir performance, ranking, diferença. Isso justifica o plano Business. Customers pequenos que só precisam marcar um imóvel como vendido têm o modo Básico.